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Immobilienmakler zur Bauland-Situation in St. Ingbert und Mandelbachtal

Immobilien in St. Ingbert : „Die Politik muss mit Baugelände drohen“

Einen Bauplatz zu finden, ist in diesen Tagen nicht leicht. Immobilienkaufleute sehen deshalb die Politik in der Pflicht zu handeln.

Bauland ist knapp. Neubaugebiete gibt es kaum, Baulücken stehen dem Markt praktisch nicht zur Verfügung. Immobilien sind gesucht wie nie. Politiker beklagen, dass Grundstücksbesitzer sich schwertun, sich von ihren brach liegenden Flächen zu trennen, um jungen Familien Wohnperspektiven zu eröffnen. Die Grundsteuer C ist im Gespräch, um es zu erschweren, Grundstücke zu horten. Sie soll helfen, Baulücken zu schließen.

Die Saarbrücker Zeitung stellte in einer kleinen Serie die Standpunkte der Ortsräte und der Bürgermeister dar. In einem weiteren Schritt sollen die zu Wort kommen, die mit Immobilien ihr Geld verdienen. Makler und Bauträger sind das in aller Regel. Und die spielen den Ball an die Politik zurück.

Andreas Gaa ist so einer, der sich in St. Ingbert, aber auch im Bliesgau, auskennt. Er ist Makler, er ist aktiv in der Kommunalpolitik. Er kennt den Markt. „In den vergangenen zehn Jahren wurde von der öffentlichen Hand so gut wie kein Bauplatz mehr auf den Markt gebracht. Es gab Private, die im kleinen Rahmen Grundstücke erschlossen haben. Aber das Angebot an Bauland ist mehr als bescheiden“, so Gaa. Wobei der Makler volles Verständnis hat für diejenigen, die ungenutzte Grundstücke horten: „Wenn Sie einige Grundstücke haben, und morgens wachen Sie auf und sehen, dass die Politik auch heute kein Bauland schafft, und Ihre Grundstücke gesuchte Mangelware sind, die täglich an Wert gewinnen – deshalb fällt kein Grundstückseigentümer in Depression. Eher macht er eine Flasche Champagner auf.“ Wie die Politik gegensteuern könne, fragten wir den Makler.

„Die Politik muss mit Baugelände drohen“, so Gaa. Wenn Bauland durch Maßnahmen der öffentlichen Hand auf den Markt komme, verlören die privat gehorteten Baulücken an Wert, und bevor das tatsächlich so komme, stelle sie manch einer zum Verkauf, sagt er uns. Bloß, die Politik erschließe nichts Neues, so bleibe das Angebot nahezu bei Null. Auch sei von privaten Eigentümern oft zu hören, „warum sollen wir mit unseren Grundstücken auf den Markt, wenn noch nicht mal die Städte und Gemeinden ihre eigenen Grundstücke anbieten“, womit er auf innerstädtische Freiflächen anspielt.

Bewegung auf dem Immobilienmarkt sieht Gaa in den Vierteln, die in den fünfziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts gebaut wurden. Dort stehe ein Generationenwechsel an, und oft wechselten Häuser die Eigentümer. „Der Rote Flur und der Mühlwald sind solche Viertel. Aber, obwohl dort etwas passiert, es ist zu wenig, um die Nachfrage zu befriedigen.“

Edgar Simon ist aus Bayern nach Mandelbachtal gekommen. Hier arbeitet er als Makler, und seit sechs Jahren baut er sein Netzwerk auf beiden Seiten der Grenze aus. „Ich arbeite zu gleichen Teilen in Deutschland und Frankreich, fast etwas mehr auf der französischen Seite“, erzählt er. In Frankreich sind erheblich mehr Häuser auf dem Markt als hierzulande. Aber sie sind teurer. 20 bis 25 Prozent mehr wird dort verlangt, erzählt Simon. Im Bliesgau ist das Angebot sehr dünn. „Wir haben einerseits das klassische Wunschhaus, das sich junge Familien wünschen. Das muss nicht groß sein, aber viel Land haben und möglichst unter 200 000 Euro liegen. Die Häuser gibt es so gut wie nicht. Die Häuser, die auf den Markt kommen, sind eher die teureren Immobilien. Häuser im gehobenen Segment gibt es immer wieder. Sie gehen schnell weg, aber sie sind nicht das, was sich junge Familien leisten können. Mit den Grundstücken verhält es sich ähnlich. Auch hier ist das Angebot an bezahlbaren Flächen sehr dünn.“ So sei mittlerweile auch der Bliesgau nicht mehr die heimliche Reserveregion für Bauwillige.

 Clemens Dahlem ist privater Erschließungsträger.
Clemens Dahlem ist privater Erschließungsträger. Foto: Peter Gaschott

Clemens Dahlem ist privater Erschließungsträger. Er kauft Grundstücke, macht sie baureif und verkauft sie weiter. Er rechnet mit spitzem Bleistift. „Wenn ich die Kosten für eventuellen Abriss von Altsubstanz rechne, wenn ich eine Erschließungsstraße bauen muss, wenn ich Kanalisation mit einem Trennsystem baue – obwohl, wie im Fall Heckendalheim es rund um mein Baugebiet kein Trennsystem gibt – dann kommen ganz schnell immense Kosten zusammen.“ Konkret rechnet er bei 20 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter mit weiteren rund hundert Euro als Kosten für die Baureifmachung. „Da sind dann noch keine Managementkosten, Kapitalkosten, geschweige denn Gewinne eingerechnet“, so Dahlem. Immerhin arbeite seine Branche ohne öffentliche Subventionen zu hundert Prozent mit eigenem Kapital. Und wenn dann für den Grundstückskauf höhere Preise aufgerufen würden und wenn Gemeinden die Erschließungsstraße, die zum Projekt gehört, in der Luxusversion mit beidseitigen Parkbuchten und Bürgersteigen wollten, dann kratze man beim Verkaufspreis oft an der 200er Marke, rechnet Dahlem vor. „Diese Grundstücke gehen weg, weil in Saarbrücken die Preise doppelt so hoch sind und in St. Ingbert oft genug 300 Euro für den Quadratmeter verlangt werden.“ Er dämpft aber auch Erwartungen an eine fortwährende Goldgräberstimmung: „Ich glaube, dass Corona oder die Angst vor Arbeitsplatzverlust und vor der Geldentwertung dazu führen, dass die Situation in einem Jahr ganz anders sein kann und dass Bewegung in den Immobilienmarkt kommt.“