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Tipps: So kommt man günstig zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung

Mach mehr mit Deinem Geld – Teil 6 : So kommt man billiger ans eigene Heim

Für viele ist es die größte Ausgabe ihres Lebens, den Traum von den eigenen vier Wänden umzusetzen. Es gibt Wege, um die hohen Kosten in Grenzen zu halten.

Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. In Deutschland ist hier noch viel Luft nach oben. Nur 51 Prozent leben in einem Haus oder einer Wohnung, die ihnen gehört. Damit sind die Deutschen Schlusslicht in der EU. In den südeuropäischen Ländern wie Spanien, Italien oder Griechenland liegt diese Quote stets bei mehr als 70 Prozent.

Welche Immobilie soll es sein?

Doch der Kauf einer Immobilie will wohlüberlegt sein. Einige Frage sollte man sich schon im Vorfeld beantworten: Wie viel Platz benötigt man, wird Familienzuwachs erwartet, zieht es einen in die Stadt oder eher aufs Land?

Tipps: So kommt man günstig zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung
Foto: SZ/Müller, Astrid

Alt- oder Neubau – das ist eine Grundsatzfrage. Beides hat Vor- und Nachteile. Was spricht für und was gegen einen Neubau?

In einem Neubau können die eigenen Wünsche und Bedürfnisse berücksichtigt werden. Außerdem können Bauherren die neuesten Technologien einsetzen – beispielsweise beim Heizen, den Fenstern oder der Wärmedämmung. Dadurch können die Bewohner des neuen Hauses später eine Menge Geld sparen. Ferner entfallen Sanierungen und Reparaturen. Fassade, Dach und Leitungen halten rund 40 Jahre. Auf der anderen Seite sind Neubauten wesentlich teurer als Häuser aus dem Bestand. Allein seit 2015 sind die Baupreise dem Statistischen Bundesamt zufolge um 15 Prozent gestiegen. Das gilt auch für die Erschließungskosten für Straßen, Gas-, Strom- und Wasserleitungen. Außerdem muss sich jeder Bauherr ständig um seine Baustelle kümmern. Ein Selbstläufer ist das nicht. Regelmäßige Absprachen sind unerlässlich. Finanziell belastend kann beim Neubau auch sein, dass das Hypothekendarlehen bereits bedient werden muss, während weiterhin Mietkosten für die bisherige Wohnung anfallen.

Wie lassen sich die Kosten beim Neubau begrenzen?

Dämpfen können Bauherren die Preisentwicklung, indem sie den gesamten Hausbau oder einzelne Gewerke ausschreiben und sich mehrere Angebote einholen. Falls sein Wissen nicht reicht, kann er auch einen Fachmann zu Rate ziehen. Basis der Ausschreibung ist das Leistungsverzeichnis. „Dort listen Sie einzelne Positionen auf, in die Sie ihre Preise einsetzen. Der Leistungsbeschreibung fügen Sie Skizzen bei. Auch geben Sie Kostenrahmen und Baubudget vor“, raten die Landesbausparkassen. Jeder Handwerker, der sich an der Ausschreibung beteiligt, muss für seine Kalkulation von den gleichen Rahmenbedingungen ausgehen können. Die Mühe kann sich lohnen. Da kann es bei einem einzelnen Gewerk, ob Dachdeckerarbeiten oder der Einbau eines Bades, um einige tausend Euro mehr oder weniger gehen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Altbau?

Die Vorteile beim Altbau sind, dass die neuen Eigentümer sofort einziehen können. Außerdem kann der Käufer sich in aller Ruhe vom Zustand der Immobilie überzeugen und – falls er sich nicht so gut auskennt – einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Denn von der Bewertung des Zustands der Immobilie hängt der Preis ab. Eine solide Schätzung des Werts der Immobilie macht es leichter, in den Verhandlungen mit den Verkäufern einen ordentlichen Preis zu erzielen und überhöhte Zahlungen zu vermeiden. Hier geht es schnell um mehrere zehntausend Euro. Mit der Begutachtung ist immer die Frage verknüpft, wie hoch der Sanierungsbedarf ist. Das ist ein Nachteil bei Häusern im Bestand. Die Heizungsanlage, das Dach, Dämmung, Elektroinstallationen, Stromleitungen, die Fassade sowie das Rohrleitungsnetz können in die Jahre gekommen sein. Zum Kaufpreis muss man immer auch den Aufwand für Sanierungen einkalkulieren. Auch wenn der Sanierungsstau am Anfang klein ist, sollten Hauseigentümer regelmäßig Geld zurücklegen, um bei Reparaturen finanziell nicht ins Schleudern zu kommen. Als Finanzpolster bietet sich beispielsweise ein Bausparvertrag an. Es sollten mindesten 100 Euro pro Monat sein, die man für solche Zwecke zur Seite legt.

Kann es auch eine Eigentumswohnung sein?

Eine Alternative zum Haus kann auch eine Eigentumswohnung sein. In den meisten Fällen sind solche Immobilien günstiger und für Freunde des Stadtlebens eher geeignet. Für größere Investitionen an der Wohnanlage wird Hausgeld von jedem Eigentümer erhoben. Die Bewohner müssen sich zudem nicht groß um das kümmern, was außerhalb ihrer vier Wände vor sich geht. Dafür sind der Verwalter und der Hausmeister zuständig. Allerdings kosten auch diese Dienstleister Geld. Wer etwas verändern will, benötigt in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer. In der Wohneigentümer-Versammlung wird einmal pro Jahr alles besprochen, was ansteht.

Wie viel Eigenkapital sollte eingebracht werden?

Die Sparkassen empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Immobilienkauf mit eigenem Kapital abgedeckt sein sollten. Das können Ersparnisse sein, aber auch ein Bausparguthaben, eine Lebensversicherung oder ein bereits bezahltes oder geerbtes Baugrundstück. Wer handwerklich begabt ist und vielleicht noch Freunde und Familie für den Hausbau oder die Renovierung einspannen will, kann sein Eigenkapital mit der sogenannten Muskel-Hypothek aufbessern. Malerarbeiten, das Verlegen von Teppichboden oder das Aufstellen von Zäunen im Garten können Bauherren selbst erledigen. Auf diese Weise kann die Darlehenssumme um fünf bis zehn Prozent gesenkt werden.

Was kommt neben den Baukosten oder den Kaufpreis an Nebenkosten hinzu, die auch noch finanziert werden müssen?

Zu den Gesamtkosten zählen auch die Nebenkosten – wie die Grunderwerbsteuer sowie die Notar- und die Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Im Saarland sind 6,5 Prozent auf den Kaufpreis fällig, in Rheinland-Pfalz sind es fünf Prozent. Die Notar- und Grundbuchkosten addieren sich auf etwa zwei Prozent der Bau- oder Kaufsumme. War ein Makler eingeschaltet, kommt dessen Courtage noch obendrauf. Im Saarland und in Rheinland-Pfalz zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Wie viel Wohneigentum kann ich mir leisten?

Stehen die Gesamtkosten und die Summe an Eigenkapital fest, haben die künftigen Immobilieneigentümer einen Überblick darüber, welche monatlichen Kosten an Kapitaldienst (Tilgung der Hypothek plus Zinszahlungen) auf sie zukommen. Diese Summe sollte so viel Spielraum lassen, dass für andere Anschaffungen noch Geld übrigbleibt. Eine Faustregel besagt, dass die monatliche Rate der Baufinanzierung 35 Prozent des Familieneinkommens nicht übersteigen sollte. Derzeit sind die Zinsen historisch niedrig. Auf ein Hypothekendarlehen werden bei einer Laufzeit von zehn Jahren und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent aktuell zwischen 0,5 und 1,4 Prozent Effektivzins fällig. Daher lohnt es sich, die Angebote miteinander zu vergleichen und sich die beste Offerte zu sichern. Jeder Zehntelprozentpunkt mehr oder weniger bedeutet bares Geld. Im Effektivzins sind – im Gegensatz zum niedrigeren Sollzins – alle Kosten einer Baufinanzierung enthalten – wie zum Beispiel die Aufwendungen für die Verwaltung des Darlehens oder die Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung.

Kann man auch ein glücklicher Mieter bleiben?

Kaufen oder weiter in Miete leben – beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Als Eigentümer baut man durch Immobilienbesitz ein Vermögen auf, hat aber am Anfang eine Menge Schulden. Für Reparaturen muss der Eigentümer selbst aufkommen. Der Mieter wendet sich an den Vermieter, wenn etwas kaputt ist. Mietsteigerungen sind ein Fremdwort für alle, die in den eigenen vier Wänden wohnen. Eigentümer können auch ihre eigenen Wohnwünsche besser umsetzen, Mieter sind flexibler, können schneller ausziehen. Am Ende ist der Kaufpreis der Wunsch-Immobilie entscheidend – und was man sich finanziell leisten kann.

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